摘要：【今日股市复盘—股票配资公司天猫配资 “房住不炒”四年了 天变了】房地产成为经济转型的恰当切入点 要了解监管层为何现在态度变得如此坚决，就必须对我国房地产市场的历史有一点基本了解。 近三十年来，以1994年商品房预售制度和2002年土地招拍挂制度为里程碑，我国房地产建设获得两大轮的高速发展机遇。 天猫配资公司认为，...
房地产成为经济转型的恰当切入点
要了解监管层为何现在态度变得如此坚决，就必须对我国房地产市场的历史有一点基本了解。
近三十年来，以1994年商品房预售制度和2002年土地招拍挂制度为里程碑，我国房地产建设获得两大轮的高速发展机遇。
天猫配资公司认为，在此过程中，地方政府获得财政收入，开发企业获得收益，上下游产业链受到带动，居民实现资产增值等等，形成了“多赢”的局面，极大地促进了经济和社会的发展。
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但硬币的另一面，隐忧也不断产生。
过去十几年，我国房地产融资规模不断扩大，商业房地产贷款的占比从2004年13%，增长到2019年的高点29%，贷款余额年复合增长率在21.4%，不仅“挤出”实体经济的融资空间，还累积了较大的金融风险。
居民杠杆率也同步提升。截至2020年6月底，我国的居民杠杆率，已经由2009年的23.5%，提升至59.7%。
全球来看，美国人热衷于投资股市，日本人更青睐债市，而我国居民的财富，则绝大部分都是房子。
近年来，整体经济增速下行，房产价格处于高位，而市场上的流动性仍然通过各种渠道流入房地产，不断推高金融风险，一些地区甚至出现“炒房团”，成为高房价形成的牵引性力量。
搞经济的一般都认为，在经济活动中，有两类投机需要政府特别关注。
一种是涉及人民生活基本需求和基础资源的，例如医院门口的“号贩子”和火车售票点的“黄牛”，他们造成分配不公，引发社会矛盾;另一类是与流动性过剩相关的投机，他们直接导向经济危机和政治风险。
而其实还有一类投机最危险，就是上述两类投机的结合。很不巧，房地产投机就兼具这种性质。
实际上，2008年美国次贷危机的爆发，正是由于过高的负债水平，助推了房地产价格的暴涨，最终泡沫破裂引发金融体系的崩溃，给我们带来很大警示。
一个认识已经普遍被中国社会各界所认同，即，房价增速过快已经成为中国经济、社会的巨大隐患，错配了经济资源，阻碍了中国经济的战略转型，拉大了贫富差距，成为社会矛盾的焦点。
对于走在新时代中华民族伟大复兴大道上的中国而言，要保持国家社会的基本稳定，要扭转经济资源错配，要化解社会矛盾焦点，实现经济转型，调整房地产相关政策，让房地产安稳落地，就是一个恰当的、不得不动手的切入点。
“灰犀牛”正一步步被赶进笼子里
2020年8月，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出，房地产泡沫已经成为威胁我国金融安全最大的“灰犀牛”。
他同时警示，“一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。”就在2020年底，郭树清再次发文，重申该项判断。
2020年下半年以来，中央政府和央行已经多次出手，出台房地产金融相关审慎管理制度，严防信贷资金违规流向房地产，并对重点企业形成一套资金监管模式，以促进行业稳定健康发展。
其中，针对开发企业制定的“三道红线”政策是一个里程碑，也被业内称为地产行业的“巴塞尔协议”。
2020年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，要求形成重点房地产企业资金监测规则，涵盖三条“红线”，即剔除预收款的资产负债率大于70%，净负债率大于100%以及现金短债比要大于1。
“这个指标设置得非常精准，涵盖了(房企)所有可能采取的规避监管的路径。”一位全国前五的房企财务总监表示。
根据所踩红线数目，房企的有息负债增速将受到严格限制，这意味着我国的地产监管已经从“因城施策”细化至“因企施策”，长效机制的设计日趋成熟。
“三道红线对整个行业的影响，不亚于土地招拍挂制度。”万科董事长郁亮对这项政策的意义评价极高。
紧接着，2020年12月31日，人民银行、银保监会再次联合发文，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比上限，进一步约束房地产相关融资行为。
“未来将坚持‘房住不炒’定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。”2021年1月，中国人民银行金融市场司司长邹澜在发布会上表态。
统计显示，2020年，我国新增房地产贷款占比从2016年的44.8%下降到28%。
天猫配资公司表示，回顾过去的一年，即便在国内外经济形势诸多不确定因素之下，我国的货币政策也没有搞“大水漫灌”，没有像美国一样连续降息、无底线放松，而是在适度宽松的前提下，保持了整体货币政策的稳健。
更重要的是，央行释放流动性目的非常明确，那就是推动金融资源更多地流向实体经济尤其中小企业，流向科技创新的高地，严防资金涌入地产，成为炒房的助力。
“房地产融资调控思路正在趋于精细化，以往‘按下葫芦浮起瓢’的情况也趋于减少。”一位接近银保监会的人士透露。
这一次上下齐心，一定要将房地产这头“灰犀牛”，关进制度的笼子里。
房企正在终结“内卷化”竞争
很多人不知道，即使是看似被戴上笼头的开发商，“房住不炒”依然是一项利好政策。
在地产行业的黄金十年中，开发企业竞相撬动杠杆、跑马圈地。尤其是2015年下半年“棚改货币化安置”政策出台之后，业内龙头率先从一二线向三四五线城市下沉。
在这段时间里，这个行业逐渐变成“勇敢者的游戏”，规模大小成为衡量企业最为简单粗暴的标尺，“撑死胆大的、饿死胆小的”变为业内的金科玉律，大家都倾向于高速扩张，冒险去搏下一个上升周期。
逐渐地，整个行业陷入“内卷化”，企业拿地“难以赚钱”，不拿地就“无米下锅”，而试图运用财技弯道超车的企业，则累积了巨大的经营风险，开始频繁“爆雷”，行业内的“大鱼吃小鱼”正在被“大鱼吃大鱼”和“秃鹰捡尸体”所取代。
全国破产的房企数以万计，中小型企业都在寻求项目合作，即使是榜上有名的大型地产公司，也有不少面临待价而沽的被动局面。
比如，昔日“闽系黑马”福晟集团宣布债务违约，与世贸集团达成的“世纪大并购”也不能让其转危为安;泰禾集团)还在与债权人的讨价还价中等待万科集团的纾困;甚至上海混改标杆绿地集团也因为资金链承压，屡次传出股权变动的消息……
房企们面临的“囚徒”困境，并不是自身能够改变的，他们身在局中，不得不受形势的裹挟和影响。
多位房企高管曾表示，“没有人(企业)喜欢上蹿下跳的房价，只有长期稳定发展的市场，才符合整个行业的根本利益。”
庆幸的是，监管层出台的“三道红线”政策，正是自上而下打破行业高杠杆的路径依赖，为粗放扩张的发展模式果断画下了休止符，也为行业破局提供了全新的思路。
“这种去杠杆的方式，将重塑以往劣币驱逐良币的土地市场，给弯道超车的赛车装上超速报警器，甚至是自动刹车器。”一位业内人士说。
天猫配资公司报告表示，“三道红线”这样全新思路的调控政策，有利于市场形成稳定的政策预期，企业能够合理安排经营活动和融资行为。一方面，许多企业丧失了加杠杆的空间，行业融资需求和资金成本不断下降;另一方面，土地市场也从亢奋趋于理性，行业整体经营风险也得到控制。
总结来说，就是“让你(开发企业)好好地活着，别出事。”一位全国前三的房企副总裁说。
更重要的是，告别了传统领域的高举高打，房企们也开始在物业、科技等新赛道投放资源，例如碧桂园服务(06098.HK)上市一年股价翻倍，市值突破2000亿港元，未来地产行业或能围绕“以人为核心”的城镇化发展机会，孵化出一批卓越的创新型企业或者平台化公司。
毕竟，房地产企业不是传统经济的守夜人，更应是新经济的引领者。
