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今日股市复盘—股票配资公司天猫配资 “房住不炒”四年了 天变了

摘要:【今日股市复盘—股票配资公司天猫配资 “房住不炒”四年了 天变了】房地产成为经济转型的恰当切入点 要了解监管层为何现在态度变得如此坚决,就必须对我国房地产市场的历史有一点基本了解。 近三十年来,以1994年商品房预售制度和2002年土地招拍挂制度为里程碑,我国房地产建设获得两大轮的高速发展机遇。 天猫配资公司认为,...

  房地产成为经济转型的恰当切入点

  要了解监管层为何现在态度变得如此坚决,就必须对我国房地产市场的历史有一点基本了解。

  近三十年来,以1994年商品房预售制度和2002年土地招拍挂制度为里程碑,我国房地产建设获得两大轮的高速发展机遇。

  天猫配资公司认为,在此过程中,地方政府获得财政收入,开发企业获得收益,上下游产业链受到带动,居民实现资产增值等等,形成了“多赢”的局面,极大地促进了经济和社会的发展。

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  但硬币的另一面,隐忧也不断产生。

  过去十几年,我国房地产融资规模不断扩大,商业房地产贷款的占比从2004年13%,增长到2019年的高点29%,贷款余额年复合增长率在21.4%,不仅“挤出”实体经济的融资空间,还累积了较大的金融风险。

  居民杠杆率也同步提升。截至2020年6月底,我国的居民杠杆率,已经由2009年的23.5%,提升至59.7%。

  全球来看,美国人热衷于投资股市,日本人更青睐债市,而我国居民的财富,则绝大部分都是房子。

  近年来,整体经济增速下行,房产价格处于高位,而市场上的流动性仍然通过各种渠道流入房地产,不断推高金融风险,一些地区甚至出现“炒房团”,成为高房价形成的牵引性力量。

  搞经济的一般都认为,在经济活动中,有两类投机需要政府特别关注。

  一种是涉及人民生活基本需求和基础资源的,例如医院门口的“号贩子”和火车售票点的“黄牛”,他们造成分配不公,引发社会矛盾;另一类是与流动性过剩相关的投机,他们直接导向经济危机和政治风险。

  而其实还有一类投机最危险,就是上述两类投机的结合。很不巧,房地产投机就兼具这种性质。

  实际上,2008年美国次贷危机的爆发,正是由于过高的负债水平,助推了房地产价格的暴涨,最终泡沫破裂引发金融体系的崩溃,给我们带来很大警示。

  一个认识已经普遍被中国社会各界所认同,即,房价增速过快已经成为中国经济、社会的巨大隐患,错配了经济资源,阻碍了中国经济的战略转型,拉大了贫富差距,成为社会矛盾的焦点。

  对于走在新时代中华民族伟大复兴大道上的中国而言,要保持国家社会的基本稳定,要扭转经济资源错配,要化解社会矛盾焦点,实现经济转型,调整房地产相关政策,让房地产安稳落地,就是一个恰当的、不得不动手的切入点。

  “灰犀牛”正一步步被赶进笼子里

  2020年8月,中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出,房地产泡沫已经成为威胁我国金融安全最大的“灰犀牛”。

  他同时警示,“一些地方的房地产价格开始反弹,金融资源有可能再次向高风险领域集中。”就在2020年底,郭树清再次发文,重申该项判断。

  2020年下半年以来,中央政府和央行已经多次出手,出台房地产金融相关审慎管理制度,严防信贷资金违规流向房地产,并对重点企业形成一套资金监管模式,以促进行业稳定健康发展。

  其中,针对开发企业制定的“三道红线”政策是一个里程碑,也被业内称为地产行业的“巴塞尔协议”。

  2020年8月20日,住房和城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会,要求形成重点房地产企业资金监测规则,涵盖三条“红线”,即剔除预收款的资产负债率大于70%,净负债率大于100%以及现金短债比要大于1。

  “这个指标设置得非常精准,涵盖了(房企)所有可能采取的规避监管的路径。”一位全国前五的房企财务总监表示。

  根据所踩红线数目,房企的有息负债增速将受到严格限制,这意味着我国的地产监管已经从“因城施策”细化至“因企施策”,长效机制的设计日趋成熟。

  “三道红线对整个行业的影响,不亚于土地招拍挂制度。”万科董事长郁亮对这项政策的意义评价极高。

  紧接着,2020年12月31日,人民银行、银保监会再次联合发文,建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比上限,进一步约束房地产相关融资行为。

  “未来将坚持‘房住不炒’定位,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。”2021年1月,中国人民银行金融市场司司长邹澜在发布会上表态。

  统计显示,2020年,我国新增房地产贷款占比从2016年的44.8%下降到28%。

  天猫配资公司表示,回顾过去的一年,即便在国内外经济形势诸多不确定因素之下,我国的货币政策也没有搞“大水漫灌”,没有像美国一样连续降息、无底线放松,而是在适度宽松的前提下,保持了整体货币政策的稳健。

  更重要的是,央行释放流动性目的非常明确,那就是推动金融资源更多地流向实体经济尤其中小企业,流向科技创新的高地,严防资金涌入地产,成为炒房的助力。

  “房地产融资调控思路正在趋于精细化,以往‘按下葫芦浮起瓢’的情况也趋于减少。”一位接近银保监会的人士透露。

  这一次上下齐心,一定要将房地产这头“灰犀牛”,关进制度的笼子里。

  房企正在终结“内卷化”竞争

  很多人不知道,即使是看似被戴上笼头的开发商,“房住不炒”依然是一项利好政策。

  在地产行业的黄金十年中,开发企业竞相撬动杠杆、跑马圈地。尤其是2015年下半年“棚改货币化安置”政策出台之后,业内龙头率先从一二线向三四五线城市下沉。

  在这段时间里,这个行业逐渐变成“勇敢者的游戏”,规模大小成为衡量企业最为简单粗暴的标尺,“撑死胆大的、饿死胆小的”变为业内的金科玉律,大家都倾向于高速扩张,冒险去搏下一个上升周期。

  逐渐地,整个行业陷入“内卷化”,企业拿地“难以赚钱”,不拿地就“无米下锅”,而试图运用财技弯道超车的企业,则累积了巨大的经营风险,开始频繁“爆雷”,行业内的“大鱼吃小鱼”正在被“大鱼吃大鱼”和“秃鹰捡尸体”所取代。

  全国破产的房企数以万计,中小型企业都在寻求项目合作,即使是榜上有名的大型地产公司,也有不少面临待价而沽的被动局面。

  比如,昔日“闽系黑马”福晟集团宣布债务违约,与世贸集团达成的“世纪大并购”也不能让其转危为安;泰禾集团)还在与债权人的讨价还价中等待万科集团的纾困;甚至上海混改标杆绿地集团也因为资金链承压,屡次传出股权变动的消息……

  房企们面临的“囚徒”困境,并不是自身能够改变的,他们身在局中,不得不受形势的裹挟和影响。

  多位房企高管曾表示,“没有人(企业)喜欢上蹿下跳的房价,只有长期稳定发展的市场,才符合整个行业的根本利益。”

  庆幸的是,监管层出台的“三道红线”政策,正是自上而下打破行业高杠杆的路径依赖,为粗放扩张的发展模式果断画下了休止符,也为行业破局提供了全新的思路。

  “这种去杠杆的方式,将重塑以往劣币驱逐良币的土地市场,给弯道超车的赛车装上超速报警器,甚至是自动刹车器。”一位业内人士说。

  天猫配资公司报告表示,“三道红线”这样全新思路的调控政策,有利于市场形成稳定的政策预期,企业能够合理安排经营活动和融资行为。一方面,许多企业丧失了加杠杆的空间,行业融资需求和资金成本不断下降;另一方面,土地市场也从亢奋趋于理性,行业整体经营风险也得到控制。

  总结来说,就是“让你(开发企业)好好地活着,别出事。”一位全国前三的房企副总裁说。

  更重要的是,告别了传统领域的高举高打,房企们也开始在物业、科技等新赛道投放资源,例如碧桂园服务(06098.HK)上市一年股价翻倍,市值突破2000亿港元,未来地产行业或能围绕“以人为核心”的城镇化发展机会,孵化出一批卓越的创新型企业或者平台化公司。

  毕竟,房地产企业不是传统经济的守夜人,更应是新经济的引领者。

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